El Registro de la Propiedad es una
institución cuya finalidad es la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. De
ahí que las normas que lo rigen deban ser claras y rigurosas, especialmente
cuando se trata de limitaciones o cargas que puedan recaer sobre terceros.
Sobre este tema ya hemos dedicado
alguna entrada, como la de fecha 15 de julio de este año -que se puede
consultar aquí- en la que dábamos cuenta del régimen de la caducidad de las
anotaciones de embargo.
En
esta nueva entrada, haremos referencia a la caducidad de las notas marginales
de afección urbanística, reguladas en la Ley del Suelo, cuyo texto refundido
fue aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, y en el Real Decreto
1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de
actos de naturaleza urbanística.
En
concreto, el art. 20 del citado Real Decreto establece que “La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si
durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de
liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad
tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la
constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en
ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de
la afección”.
Con esta normativa, un alcalde presenta
una instancia en el Registro, dentro del plazo de los siete años de duración de
la afección, solicitando su prórroga por determinadas causas y en base a la
competencia que le atribuye el artículo 21.1.k) de la Ley 7/1985 de 2 de abril,
reguladora de las Bases del Régimen Local.
La prórroga le es denegada, se recurre
ante la Dirección General de los Registros y del Notariado y ésta desestima el
recurso en su Resolución de 13 de junio de 2014, publicada en el BOE de 29 de
julio (y que puede consultarse AQUÍ).
1.
El hecho de que las fincas
no queden afectas por más de siete años previsiblemente se produce porque el
legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la
urbanización y para exigir las cantidades correspondientes. Bien es cierto que
puede ocurrir y más en situaciones de ralentización de la actividad
inmobiliaria como la actual, que dicho plazo resulte insuficiente.
2.
Este plazo de caducidad hay
que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección, si bien dicha
cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de
hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no
haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al
pago de los gastos de urbanización por imperativo legal. Ahora bien, respecto a
los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o
anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en
el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente
en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección
urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no
haya caducado.
3.
El plazo especial de
caducidad de dos años sólo se aplica en el supuesto de que conste en el
Registro de la Propiedad la liquidación definitiva pero sin que pueda exceder
de los siete años desde la fecha originaria de la afección.
4.
Los plazos de caducidad de
la afección urbanística establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto
1093/1997 tienen directa relación con en el artículo 128 del Reglamento de
Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que establece que la liquidación
definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya la urbanización de
la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años
desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
En consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real
la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el
artículo 86 de la Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo
expuesto, no puede sostenerse que exista identidad de razón entre ambas clases
de asientos (artículo 4.1 del Código Civil), máxime cuando su prórroga
determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin.
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