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viernes, 2 de septiembre de 2016

RESPONSABILIDAD DE COOPERATIVAS Y ENTIDADES GESTORAS



La sentencia del Tribunal Supremo 469/2016, de 12 de julio (que puede localizarse AQUÍ) resulta de gran interés por resolver un situación que se da mucho en la práctica: la promoción de viviendas en régimen de cooperativa con la intervención de una sociedad gestora –que lo hace de manera profesional y con ánimo de lucro- y la determinación de quién ha de responder por los incumplimientos del contrato.

 

En efecto, una compradora de vivienda en régimen de cooperativa insta la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta porque la Cooperativa no ha comenzado la construcción al no conseguir que ninguna entidad bancaria o aseguradora garantizara la devolución de lo entregado. La demanda se interpone contra ambas entidades, cooperativa y entidad gestora, y es estimada por el Juzgado, cuya sentencia es revocada por la Audiencia Provincial al entender que en realidad lo que la actora pretende es desvincularse de su condición de cooperativista y en tal caso debe acudir a los procedimientos establecidos en los estatutos sociales para la baja del socio y devolución de sus aportaciones.

 Tras dejar sentada la aplicación de la normativa sobre entregas a cuenta a los supuestos de promoción en régimen de cooperativa (especialmente claro tras la Ley de Ordenación de la Edificación), el Supremo establece:

1.     En primer lugar, el tema no plantearía ningún problema si lo pretendido por la cooperativista demandante-recurrente fuese no seguir cumpliendo el calendario de pagos mientras no se constituya la garantía, pues obligarla a cumplirlo equivaldría a privarla de un derecho legalmente irrenunciable;

2.     Pero lo que se pretende es la recuperación de las cantidades anticipadas desvinculándose totalmente de la cooperativa, a modo de resolución del contrato de compraventa. De ahí que la Sala deba decidir si tal pretensión resulta totalmente inviable por estar sujeta la demandante al régimen estatuario de baja voluntaria, o, por el contrario, cabe que la cooperativista recupere las cantidades anticipadas sin quedar inexorablemente vinculada al régimen estatutario de baja voluntaria. Ambas posturas han sido mantenidas por diversas Audiencias Provinciales .

3.     Según el Tribunal, “la única respuesta coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al cooperativista demandante-recurrente el derecho a recuperar las cantidades anticipadas por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demandada, ya que en tal caso el incumplimiento lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma situación”.

4.     Como responsables de la constitución de la garantía, el Decreto 3114/1968 identifica a las Juntas Rectoras de las cooperativas o a los gestores de las comunidades, pero la D. Adicional 1.ª LOE se refiere a «[l]a percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores y gestores». Esta especial mención de los gestores permite entender que cuando, como en el presente caso, existe una sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la responsabilidad frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente sobre ella, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad no sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando solidariamente con ella tuviera también que responder el Consejo Rector de la cooperativa, en este caso no demandado.

5.     Cuestión distinta será, una vez recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación de la cooperativa, que habrá de ajustarse a los estatutos de la misma, sin que el procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria.

 

Sin duda, una solución que obligará a las gestoras de cooperativas a extremar el rigor de la gestión, al tener que asumir una responsabilidad cuya última ratio es que se trata de profesionales que actúan con ánimo de lucro si bien al amparo de la normativa cooperativista.

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